חוסר שכלול בשוק הדירות בישראל: המקרה של דירות קטנות

עורך המחקר: עומר טל

בישראל מגמה ארוכת שנים של צמצום בהיצע דירות קטנות. עבודה זו מראה כי מתקיימת אי-התאמה בין תמהיל שטחי יחידות הדיור הנבנות לבין התמהיל המבוקש. אי-התאמה זו באה לידי ביטוי במחיר גבוה יותר למ"ר ככל ששטחן של יחידות הדיור קטן יותר. נמצא כי בשנת 2018 גידול של מ"ר בודד בשטח יחידת דיור בישראל היה מתואם עם ירידה של -0.32% במחיר למ"ר עבורו תימכר. עוד נמצא כי המתאם השלילי בין השטח למחיר למ"ר עבור יחידות דיור בישראל התחזק מאז 2004 ועד 2018. מבחינת התופעה ברמה אזורית עולה כי בשנת 2018 היה מתאם שלילי בין שטחן של יחידות דיור למחיר למ"ר בכל הנפות ותתי-הנפות שנבדקו למעט נפת נצרת, בה נצפה מתאם חיובי.

עיקרי הממצאים

• בשנת 2018 גידול של מ"ר בודד בשטח יחידת דיור בישראל היה מתואם עם ירידה של 0.32% במחיר למ"ר.
• בשנת 2004 גידול של מ"ר בודד בשטח יחידת דיור בישראל היה מתואם עם ירידה של 0.18% במחיר למ"ר. כלומר, השפעה השלילית של שטח הדירה על המחיר למ"ר התחזקה ב-0.14 נקודות אחוז בין השנים 2018-2004.
• מבחינת התופעה ברמה אזורית עולה כי בשנת 2018 היה מתאם שלילי בין שטחן של יחידות דיור למחיר למ"ר בכל האזורים שנבדקו למעט נפת נצרת, בה נצפה מתאם חיובי.
• ההשפעה השלילית של שטח הדירה על המחיר למ"ר בשנת 2018 הייתה משמעותית במיוחד בנפות צפת (0.54%), רמת-גן (0.48%), תל-אביב (0.43%), השרון (0.42%), חולון (0.41%), רחובות (0.37%), פתח-תקווה (0.36%), וירושלים (0.35%). ההשפעה החיובית בנפת נצרת הייתה 0.23%).

המסמך המלא (PDF)