מחירי דירות, נשיגות דיור ובנייה חדשה בתל אביב–יפו
המחקר של ד״ר שגית אזארי־ויזל (החוג למדיניות ציבורית) , פרופ׳ דני בן־שחר (הפקולטה לניהול), ד״ר רוית חננאל (החוג למדיניות ציבורית) בוחן באופן אמפירי מגמות בנְשִׂיגוּת הדיור בתל אביב–יפו ואת ההשפעה של בנייה חדשה למגורים על מחירי הדירות על פני שני העשורים האחרונים
מחקר זה בוחן באופן אמפירי מגמות בנשיגות הדיור (housing affordability ) בתל אביב–יפו ואת ההשפעה של בנייה חדשה למגורים על מחירי הדירות על פני שני העשורים האחרונים. המחקר מתבסס על נתוני מיקרו של כלל עסקאות המכר בעיר ועל נתוני גמר בנייה בחלוקה לאזורים סטטיסטיים. עוד נשען המחקר על נתוני הכנסות משקי בית בישראל לפי עשירוני הכנסה ועל שיעורי הריבית על הלוואות משכנתה במהלך התקופה האמורה.
מממצאי המחקר עולה שככלל, רכישת דירה בתל אביב–יפו נשיגה לבעלי ההכנסות הגבוהות ביותר בלבד: גובה ההחזר החודשי הנדרש בגין הלוואת משכנתה בשיעור מימון של 70% לרכישת דירת 3 חדרים טיפוסית בתל אביב-פו חוצה ברבעון השני של 2020 את רף 30% מסך ההכנסה הפנויה )נטו( של משקי בית בעשירונים 10-1 , לרכישת דירת 4 חדרים נחצה הרף עבור עשירונים 9-1 ולרכישת דירת 5 חדרים בכל עשירוני ההכנסה (10-1). יתרה מזאת, ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 3, 4 ו־5 חדרים טיפוסית בתל אביב–יפו, באופן שהחזרי הלוואת המשכנתה לא יחצו את רף 30% מההכנסה החודשית נטו למשק בית, עמד ברבעון השני של 2020 על ממוצע של כ־3.1 ,9.1 ,ו־5.3 מיליון שקלים, בהתאמה.
לשם השוואה, ממצאינו מראים כי ב־11 ערים גדולות במדינת ישראל (להוציא תל אביב–יפו), עומד ההון העצמי הנדרש לרכישת דירות 3, 4 ו־5 חדרים על ממוצע של 2.0 ,6.0 ו־2.1 מיליון שקלים, בהתאמה. בשלב המחקרי השני, במסגרתו ניתחנו את הקשר בין בנייה חדשה להשתנות מחירי הדיור, נמצא מתאם עם מובהקות כלכלית מינורית בין הגידול בהיקף הבנייה למגורים במהלך שני העשורים האחרונים לבין מחירי הדיור בתל אביב–יפו. גידול של 10% במספר סיומי בנייה בעיר מתואם עם ירידת מחיר ממוצעת בשיעור של כ־4.0% בלבד במחירי הדירות. יחד עם זאת, המתאם בין בנייה חדשה למגורים למחירי הדיור איננה אחידה באזורים שונים של העיר. מתאם שלילי חזק יותר בין סיומי בנייה ומחירים נמצא באזורי מרכז העסקים הראשי )מע"ר) המטרופוליני (רובע 6) ובדרום העיר (רובע 7).
